Økte yielder i et avventende marked
Kjøpsinteressen holder seg på et stabilt nivå i Q3 sammenlignet med de foregående kvartalene i 2023. Hvis vi derimot sammenligner svarene i investorundersøkelsen med svar fra rekordåret 2021 ser vi at kjøpsinteressen har falt kraftig.
I WPS sin investorundersøkelse for Q3 2023 holder kjøpsinteressen seg på et stabilt nivå, hvor halvparten av investorene oppgir at de er nettokjøpere av næringseiendom de neste 12 månedene. For de ulike segmentene er det også lite endring i kjøpsinteressen sammenlignet med de foregående kvartalene i 2023.
Hvis vi derimot sammenligner svarene i siste kvartal med Q4 2021, hvor vi registrerte rekordhøy kjøpsinteresse, så ser vi at andelen nettokjøpere har falt kraftig i samtlige segment. Det største fallet finner vi, kanskje litt overraskende, i hotelleiendom. Her er nettokjøperne redusert med nesten 40 prosent i perioden. Til tross for dette har vi i Bergen registret to spennende hotelltransaksjoner i 2023, salgene av Hotel Augustin og Hotel Admiral.
Den relativt svake kjøpsinteressen samsvarer godt med hvordan vi opplever transaksjonsmarkedet om dagen. Avstanden mellom kjøper og selgers prisforventninger er fortsatt for stor, og dette fører til krevende prosesser og få gjennomførte transaksjoner.
Investorene tror på stigende yielder
Sommer og sol gjorde nok godt for mange, men ikke for yieldene i markedet. Forrige investorundersøkelse ble besvart like før sommeren. Siden den gang har flere av de negative driverne i form av renter og risikopåslag fortsatt å øke, og flere har større forventning til at det blir «higher for longer» i rentemarkedet. Dette er noen av faktorene som har vært med å bidra til økte yielder.
Investorene anslår nå prime yield kontor til 4,75 %, som er en oppgang på 15 bps. fra forrige kvartal. Ifølge besvarelsene er imidlertid ikke yieldtoppen nådd helt enda, og prime yield kontor forventes å øke til 5,00 % om 12 måneder.
I fjerde kvartal 2021 målte vi den skarpeste prime yielden for kontor i Bergen noensinne, på 3,75 %, med en forventning på 3,80 % ett år frem i tid. Dette er respektivt 100 og 120 bps. lavere enn resultatene i vår ferskeste undersøkelse. Tilsvarende endringer i prime yield observerer vi også for handel og lager/logistikk.
Når det gjelder normal yield for de ulike segmentene har disse i gjennomsnitt økt med 75 bps. fra Q4 2021 til Q3 2023. Investorenes svar indikerer altså at verdifallet er størst for de beste eiendommene. Vi tror dette har sammenheng med at normalsegmentet har et større kvalitetsspenn, og følgelig et større utfallsrom for vurdering av pris. De beste normalobjektene prises nesten opp mot primesegmentet, mens utviklingseiendommer gjerne blir priset lavere.
Oppsummering av yieldnivåer (gjennomsnitt)
